Działka, granica, nieruchomość

• Granica

Termin „granica” przyjmuje się milcząco, choć niesłusznie, jako powszechnie zrozumiały i elementarny, ze wszystkimi jednak negatywnymi skutkami takiego postępowania, jak to zostanie dalej wykazane. W żadnym przepisie prawnym nie ma podanej definicji granicy działki ewidencyjnej. Należy jeszcze raz przy tym nadmienić, że termin ten jest kluczowy dla bardzo wielu zagadnień geodezyjno-prawnych. Zdefiniowanie zatem tego terminu z właściwą precyzją może przynieść jedynie pozytywne skutki.

Definicja granicy działki ewidencyjnej mogłaby brzmieć następująco: „Granica działki ewidencyjnej to linia łamana zamknięta, z wierzchołkami będącymi punktami granicznymi”.
Uzasadnienie dla takiej propozycji jest następujące:
• definicja pozostaje w zgodności z zasadami geometrii,
• granica składa się z odcinków zwanych bokami,
• punkty graniczne mają ustalone położenie w terenie i są niezmiennikami granicy; definiuje je również, choć nie do końca precyzyjnie rozporządzenie, w którym jest mowa o: „punktach granicznych – rozumie się przez to punkty określające przebieg granicy nieruchomoś­ci”; w pewnym zakresie oddaje ono istotę proponowanej definicji,
• nie ma żadnej możliwości swoistej „interpretacji” przebiegu granicy pomiędzy jej wierzchołkami, ponieważ z definicji wynika pośrednio konieczność aproksymacji granicy poprzez wyznaczenie tylu punktów granicznych, ile jest konieczne,
• wyznaczenie granicy – to określenie położenia jej punktów granicznych w terenie, metodami pomiarowymi, w przyjętym układzie współrzędnych.

• Znak i punkt graniczny

W tym miejscu powinien pojawić się też termin „znak graniczny”. Termin ten zdefiniowany jest zasadniczo poprawnie w rozporządzeniu w sprawie rozgraniczania nieruchomości. Według tego przepisu „znak graniczny to znak z trwałego materiału umieszczony w punkcie granicznym lub trwały element zagospodarowania terenu znajdujący się w tym punkcie”.

Z kolei punkt graniczny według wspomnianego rozporządzenia to punkt okreś­lający przebieg granicy nieruchomości. Można tu jedynie dodać: „o wyznaczonych współrzędnych”.
Z uwagi na stosowane przy wyznaczaniu punktów granicznych różne metody i zaistniałe okoliczności rozróżniamy zasadniczo: granicę według stanu faktycznego i granicę prawną. Ta pierwsza, wyznaczana mało dokładnymi jak na obecne standardy metodami, jest przeważnie niewiarygodna, a przy tym mało dokładna14. Ta granica nie będzie zatem dalej przedmiotem rozważań. Całą natomiast uwagę skupimy na granicy prawnej. Jest ta granica bowiem ze wszech miar najbardziej pożądana dla działki ewidencyjnej, ponieważ najlepiej, najbardziej wiarygodnie i najdokładniej oznacza zasięg prawa własności przypisanego do nieruchomości gruntowej.
(...)

• Rozgraniczenie nieruchomości

Na bazie definicji: granicy działki ewidencyjnej, znaku granicznego i granicy prawnej, przejdziemy teraz do innego, bardzo ważnego terminu, jakim jest rozgraniczenie nieruchomości. Oczywiście, formalnie problem ujmując, dotyczy on nieruchomości gruntowych, choć można sobie też wyobrazić rozgraniczenie nieruchomości budynkowych i lokalowych. Polegałoby ono na zdefiniowaniu granic budynku i lokalu. Problematyka ta jest istotna w kontekście katastru 3D, gdzie przestrzenne okreś­lenie położenia budynku i lokalu ulega diametralnej zmianie w stosunku do katastru 2D. Jednak ze względu na to, że reguły tworzenia katastru 3D są dopiero opracowywane, przyjmujemy w niniejszym artykule, że problem rozgraniczenia nieruchomości dotyczy pojedynczej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna. Sprowadzamy zatem ten problem w istocie rzeczy do zagadnienia określenia granicy działki ewidencyjnej.

Zanim podejmiemy próbę zdefiniowania terminu rozgraniczenie nieruchomoś­ci, dokonajmy analizy istniejącej definicji tego terminu. Według obowiązującej ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne – „Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez okreś­lenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów”.

Zauważmy najpierw błąd formalny w definiowaniu. Polega on na tym, że rzeczownik: „rozgraniczenie” definiuje się czasownikiem złożonym: „ma na celu”. To jakże typowy błąd w definiowaniu. Tak więc postąpiono tu nieprawidłowo nie tylko ze względów formalnych, ale także ze względu na brak tak zwanego „zdrowego rozsądku” i „podejścia geodezyjnego”.

Dostrzegamy to w wielu sformułowaniach, tej, niestety, złej definicji. Dowód na takie stwierdzenie jest następujący:
• nie jest zdefiniowane, dla jakiego rodzaju nieruchomości i jak oznaczonej jest wykonywane rozgraniczenie,
• wyrażenie: „ustalenie przebiegu ich granic” jest bezpośrednią tautologią; granica składa się z boków, zatem jej przebieg jest zdefiniowany pomiędzy punktami granicznymi,
• wyrażenie: „przez określenie położenia punktów i linii granicznych” to bezpośrednia tautologia, a także tautologia w odniesieniu do wyrażenia poprzedniego,
• nie wspomina się o ważnych czynnoś­ciach prawnych, jakie towarzyszą rozgraniczeniu, choć ten fakt niesie za sobą ważne konsekwencje, polegające na tym, że w wyniku rozgraniczenia powstaje granica prawna nieruchomości...

Pełna treść artykułu w październikowym wydaniu GEODETY